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Charges locatives : Comment évaluer la consommation réelle d’eau en l’absence de compteur individuel ?

En résumé :
Solution - Si le contrat pose le principe du paiement des charges réelles, aucune clause ne prévoit, pour l'évaluation des charges, de mesurer la consommation réelle d'eau au moyen d'un compteur individuel.
Impact - En l'absence de compteur individuel, la consommation peut être estimée au prorata de la superficie du logement.
Cass.3ème civ., 25 janv.2023.

photo bien immobilier

Par Béatrice VIAL-PEDROLETTI, Maître de conférences à l'Université d'Aix-Marseille

En matière de bail d'habitation, les charges locatives ne sont exigibles que sur justification, principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Autrement dit, tout forfait de charges est prohibé et si des provisions peuvent être réclamées, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle.
Dans le cas d'espèces, c'est précisément cette régularisation que contestaient les locataires, plus précisément le montant dû au titre de la consommation d'eau.
Conformément à la loi, le bail prévoyait le paiement, par le preneur, des charges réelles, ce qui a priori semble impliquer de déterminer la consommation d'eau de chaque locataire selon un décompte individualisé. Mais quid justement si le logement n'est pas équipé d'un compteur individuel qui, on le précise, n'est pas une obligation à la charge du propriétaire; ce dernier est libre de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation (L. n° 2000-1208, 13 dec.2000, art 93).
Pour le locataire, à défaut de compteur individuel, le bailleur ne pouvait rien lui réclamer et en décidant l'inverse, les juges du fond n'avaient pas respecté le bail, et donc violé l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui donne une lecture plus exacte du bail. En effet, si le contrat posait le principe du paiement des charges réelles, aucune clause ne prévoyait , pour l'évaluation des charges, de mesurer la consommation réelle d'eau au moyen d'un compteur individuel. Effectivement, l'un n'implique pas l'autre et faute pour le logement d'être équipé d'un tel compteur, c'est par une estimation de la consommation au prorata de la superficie du logement que les juges ont évalué le montant dû, ce que la Cour de cassation a approuvé. Il s'agit là d'un critère de répartition équitable, déjà utilisé par ailleurs.